Financiamento imobiliário – como funciona, documentos e muito mais

Leia em 17 minutos
Tudo sobre Financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário é uma excelente opção, principalmente para quem quer comprar a primeira moradia.

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Quando uma pessoa quer comprar um imóvel, o financiamento imobiliário é uma excelente alternativa com juros atrativos e parcelas que cabem no bolso.

É a oportunidade de conquistar a casa própria pagando a longo prazo. É uma grande facilidade para a maior parte da população.

Caso seja a primeira moradia, o financiamento se encaixa no SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e possui alguns benefícios especiais que irei especificar no próximo tópico. Mas se não é a primeira moradia, o financiamento se encaixa no SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário).

Diferença SFH e SFI

A principal diferença entre esses dois sistemas é a origem do recurso. Enquanto no SFH o dinheiro é proveniente do FGTS, no SFI o dinheiro provém do mercado financeiro.

SFH

Nesse sistema, somente é possível financiar a primeira moradia, desde que seja de até R$ 1,5 milhão. Além disso, a prestação só pode comprometer até 30% da renda do consumidor. A grande vantagem é que a taxa de juros é fixa, não ultrapassando 12% ao ano.

Importante ressaltar que é possível usar o FGTS no SFH.

SFI

Toda negociação de crédito que não se encaixa no SFH, automaticamente se encaixa dentro do SFI. Portanto, esse sistema não possui as mesmas regras.

Ou seja, não há restrições legais quanto ao valor do imóvel, taxa de juros, comprometimento da renda, índice de reajuste e modo de amortização. No entanto, ambos possuem prazo de pagamento de até 35 anos.

Siglas e abreviações

siglas e abreviações financiamento

Quando você começa a pesquisar sobre financiamento imobiliário, é possível que se depare com siglas e abreviações que geram muitas dúvidas. Confira a seguir as mais comuns:

LTV (LOAN TO VALUE)

Quota de financiamento, é um indicador utilizado para determinar o percentual máximo que será concedido em financiamento;

ITBI (Imposto sobre a Transmissão do Bem Imóvel)

Imposto calculado sobre o valor da transação/compra e venda do imóvel, corresponde a 3% em uma média nacional, sendo permitido desconto de 50% para primeira aquisição – específico para compra e venda.

DPS (Declaração Pessoal de Saúde)

Formulário utilizado para declarar o estado atual de saúde do comprador da operação que, ainda em fase de contratação, será analisado pela seguradora, por se tratar de um documento específico para os seguros.

SAC (Sistema de Amortização Constante)

Tabela de pagamento para financiamento e refinanciamento onde a prestação do cliente é decrescente – amortização constante (dividida de forma igualitária no contrato) e juros decrescente

PRICE (Sistema francês de amortização)

Tabela de pagamento para financiamento e refinanciamento onde a prestação do cliente é de mesmo valor do início ao fim, sendo a única variável a menor resultado do abatimento do seguro MIP, que por sua vez, é calculado sobre o valor do crédito obtido

RGI (Registro de Imóveis)

Cartório de registro de imóveis onde são feitos os registros de alienação fiduciária dos imóveis objetos de garantia de operações.

CCB (Cédula de Crédito Bancário)

Título de crédito emitido, por pessoa física ou jurídica, em favor de instituição financeira ou de entidade a esta equiparada, representando promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito, de qualquer modalidade.

Como funciona o financiamento imobiliário

A primeira coisa que você deve saber é que para contratar o financiamento imobiliário, o ideal é contar com uma assessoria que possa buscar as melhores taxas e melhores condições para você!

A garantia desse processo é o próprio imóvel que está sendo adquirido. Sendo assim, é a alienação fiduciária que assegura a operação. Mais à frente irei explicar com detalhes esse ponto.

O valor da entrada no financiamento imobiliário vai depender do banco escolhido, alguns cobrem apenas 70% do imóvel, logo a entrada tem que ser de 30%. Porém, o recomendado é que o tomador do crédito ofereça o máximo que puder para amenizar as parcelas.

Por fim, irá incidir na prestação a parcela de amortização da dívida, taxa de jurosseguros e a taxa de serviços administrativos. Sobretudo, as prestações e o saldo devedor serão corrigidos pela TR (Taxa Referencial), mas em alguns casos pode ser corrigido também pelo IPCA (Índice de Preços do Consumidor Amplo).

Amortização

No Brasil, é comum encontrar dois sistemas de amortização: a Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price (Sistema Francês de Amortização).

Tabela SAC

Na Tabela SAC, as parcelas começam maiores e vão diminuindo ao longo do tempo. Como o valor da amortização é constante, o saldo devedor cai mais rápido, assim como os juros. Esse sistema é mais indicado para quem pode pagar um valor maior no início, suavizando as futuras prestações.

Tabela Price

O valor das parcelas é fixo durante o contrato. Esse sistema é indicado para quem tem menos recursos disponíveis no início do financiamento. A grande vantagem é que o devedor não terá nenhuma surpresa ao longo do tempo, porém o financiamento acaba sendo mais longo e caro.

Documentação

Você deve estar se perguntando quais documentos são necessários na operação do financiamento imobiliário. É importante lembrar que hoje cada instituição financeira pede uma lista específica de documentos, mas aqui estarão os mais recorrentes.

Em primeiro lugar vem as CND’s, que são certidões negativas de débito. Esses documentos afirmam não haver pendências financeiras ou processuais da pessoa física ou jurídica.

Desse modo, a CND da Receita Federal é sempre solicitada. Outra é a CND cível para que os bancos tenham todas as garantias e não venham a correr riscos jurídicos com a operação.

Já a respeito do imóvel, você precisará apresentar a matrícula com ônus e ações para certificar que não existe nenhuma penhora naquele imóvel.

Além disso, deverá apresentar também a CND de IPTU do imóvel afim de saber se os impostos estão devidamente pagos.

Já se você estiver comprando uma casa em condomínio ou um apartamento, você deverá pedir a CND de condomínio.

Confira o vídeo a seguir:

Qual score ideal para financiar imóvel?

Empresas como Serasa e SPC possuem um sistema de pontuação interno capaz de examinar se é seguro conceder financiamento e/ou empréstimo para uma pessoa. Porém, saiba que redes de lojas, empresas de TV a cabo, internet e telefonia, por exemplo, também usam esses dados para orientar seus negócios. 

O score de crédito vai de zero a 1.000 pontos. Logo, o score ideal para financiar um imóvel é acima de 700, pois um score alto quer dizer que há menos risco de inadimplência.

Como é classificado o score?

O score é classificado da seguinte forma:

  • Até 300 pontos há alto risco de inadimplência;
  • Entre 300 e 700 o risco é classificado como médio;
  • Acima de 700 pontos há baixo risco de inadimplência.

Ou seja, quanto mais alto seu score, mais chances de aprovar o financiamento imobiliário. Além disso, também é provável que consiga melhores taxas de juros na operação.

Confira o vídeo a seguir para mais detalhes:

Quem pode financiar imóvel?

O financiamento imobiliário é destinado a pessoas físicas e jurídicas.

Qualquer imóvel pode ser financiado?

A maioria das instituições financeiras financiam casas, apartamentos e salas comerciais.

Alienação Fiduciária no financiamento imobiliário

Em primeiro lugar, alienar significa transferir a propriedade de um bem e fidúcia significa confiança.

Portanto, alienação fiduciária é uma transferência de um bem com confiança. Ou seja, o devedor passa o bem para o nome do credor para que haja confiança que a dívida será paga.

No caso do financiamento imobiliário, a garantia é o próprio imóvel que está sendo adquirido.

Quando o devedor não paga as parcelas do financiamento, o banco pode solicitar o imóvel para ressarcimento da dívida. Porém, as instituições financeiras preferem oferecer novos parcelamentos ou negociações para facilitar o processo.

No caso de falecimento do devedor, a dívida passa a ser responsabilidade dos herdeiros.

Lei nº 9.514/97 institui a alienação fiduciária. De acordo com o art. 22:

A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”

É possível financiar imóvel não averbado?

Em primeiro lugar, entenda que averbação de um imóvel é a oficialização de alguma mudança ou atualização realizada em uma propriedade. É uma ação muito importante para qualquer imóvel, visto que proporciona segurança e formalidade.

É necessário averbar, por exemplo, quando o proprietário muda o estado civil ou quando é feita qualquer alteração referente à propriedade como construções, demolições, venda, doação, reformas, entre outros.

Geralmente acontece uma reforma na casa, mas os proprietários acabam não averbando a reforma.

Algumas instituições financeiras podem aceitar até 30% de divergência de área.

Por exemplo, a casa possuía 100 m² e foi feita uma edícula de 30 m² que ainda não está averbada. Esse pequeno porcentual de diferença pode ser aceito.

Portanto, caso haja alguma divergência maior, é preciso regularizar antes de prosseguir com o processo do financiamento.

Habite-se

Habite-se é um documento que comprova uma construção terminada com êxito. Permitindo que o proprietário possa residir no local, tomando posse de todas as suas faculdades administrativas.

Esse documento funciona como uma certidão emitida pela prefeitura onde a obra foi concluída. É um documento obrigatório para habitação do imóvel, bem como uma futura negociação por meio de financiamento ou alienação.

Uma vez que o mesmo seja emitido, este seguirá para o registro de imóveis a fins de averbação na matricula da propriedade.

O valor do documento varia de município para município. Isso porque alguns não cobram taxas que outros levam em consideração. Essa também é uma variante da administração de cada local, onde o prefeito prefere isentar ou aumentar a cobrança sobre o mesmo.

Caso o imóvel tenha sido feito por uma empresa especializada (construtoras e incorporadoras), estas se responsabilizam tanto pelo documento, quanto pelo pagamento do mesmo.

Porém caso seja uma casa, o proprietário do bem deve arcar com as taxas da documentação, assim como deverá arcar com as outras particularidades do imóvel.

O que pode reprovar financiamento imobiliário?

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1. RESTRIÇÃO CADASTRAL

Não é uma lenda, caso seu crédito esteja ruim (o famoso nome sujo), você provavelmente não irá conseguir aprovar o financiamento. Isso porque você acaba tornando-se um “perfil de risco” para a instituição.

É muito comum que pessoas tenham dividas em aberto com outros bancos ou intuições financeira, por isso é sempre recomendado que você confira mensalmente o seu Registrato.

E lembrando, caso você esteja compondo renda com alguém, a análise de perfil dessa pessoa também contara para a negociação. seja para negativo ou positivo.

2. RENDA MENSAL

Outro grande motivo para reprovar um financiamento imobiliário, é a falta de ter como comprovar renda, isso acontece principalmente com empresários autônomos.

Caso você seja empresário, precisa estar em dia com a receita federal, comprovando que você realmente tem o rendimento que diz ter, Isso independente se você fara a operação no seu CPF ou CPNJ.

Lembrando que seja como for, você poderá comprometer apenas 35% da sua renda mensal, isso já contando com as suas atuais pendencias financeiras.

3. SCORE DE CRÉDITO

Não cuidar da sua pontuação de crédito, o famoso SCORE.

Score baixo é o terceiro grande motivo para que seu financiamento imobiliário seja reprovado. Isso porque o score é a prova do seu entendimento sobre o mercado de crédito, uma vez que nele são acrescidos pontos segundo as suas operações financeiras.

Duas grandes dicas são: Acompanhe mensalmente o seu score e consuma produtos financeiros da sua instituição. Este ultimo é de suma importância para aumento do seu score.

4. MUDANÇA DE ESTADO CIVIL

Pode parece bobo, mas a mudança de estado civil altera completamente o contrato dentro de um financiamento, principalmente quando você esta em meio a uma operação.

Isso é muito comum entre pessoas que financiam imóveis na planta, o que acaba acarretando na mudança contratual e na análise de crédito.

Então, caso você seja uma dessas pessoas, não case ou não separe.

Para mais detalhes, confira o vídeo a seguir:

Pode compor renda?

Todas instituições financeiras aceitam a composição de renda, porém existem algumas regras quanto ao número de pessoas e o grau de proximidade, sendo que alguns bancos só aceitam parentesco de primeiro grau.

Mais à frente irei detalhar quais são os melhores bancos e quais as exigências de cada um, principalmente em relação à composição de renda.

Qual idade máxima para financiar um imóvel?

Uma vez que existe uma idade limite para o financiamento imobiliário, é preciso se atentar com quem irá compor a renda, já que será levada em consideração a maior idade.

O Banco Central estabeleceu uma idade máxima com base na expectativa de vida do brasileiro. Desse modo, a soma da idade do comprador com o tempo para quitar o saldo devedor deve ser inferior a 80 anos e 6 meses.

Só para exemplificar, imagine que uma pessoa queira pagar o financiamento em um período de 30 anos, logo ela deve ter a idade limite de 50 anos e 6 meses. Já se a pessoa tem 75 anos exatos, ela terá um prazo de apenas 5 anos e 6 meses para quitar o imóvel.

Se você tem 40 anos e quer financiar um imóvel, mas pensa em compor a renda com seu pai que tem 67 anos, o seu prazo de pagamento será de 13 anos e 6 meses. Portanto, suas parcelas ficarão mais caras, pois você terá menos tempo para quitar a dívida.

Por que existe idade máxima?

As instituições financeiras querem uma garantia de que o devedor irá pagar a dívida. Por conta disso, o comprador precisa provar sua capacidade de pagamento.

Quando a pessoa tem uma idade maior, por exemplo, fica mais difícil provar os ganhos compatíveis com o valor das parcelas do financiamento, já que serão mais altas.

Isso faz com que pessoas com menos idade não precisem provar uma renda tão alta, pois o valor do financiamento será diluído em parcelas a longo prazo.

Outra questão é o seguro obrigatório por Morte ou Invalidez Permanente (MIP), que assegura a liquidez do financiamento na ocorrência de um imprevisto.

Importante ressaltar que o valor do seguro aumenta conforme a idade e acompanha a duração do contrato.

Etapas do financiamento imobiliário

etapas financiamento

Análise do crédito

Após fazer a simulação, é hora de analisar renda, perfil do cliente, prazo, etc. Portanto, esse é o momento de encaminhar os documentos necessários à instituição escolhida.

Com isso, você vai saber exatamente quanto pode gastar, o que torna mais fácil descobrir o valor do imóvel que pode financiar.

Dependendo do banco, a lista de documentos pode ser mais extensa. Desse modo, o prazo de análise pode variar, mas a estimativa é que a aprovação do crédito ocorra em cinco dias úteis. Além disso, toda a fase da liberação de crédito dura 40 dias, em média, segundo dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Escolha do imóvel

Com o crédito pré-aprovado, você pode escolher definitivamente o imóvel que irá comprar. Contudo, tenha mais de uma opção em mãos, já que imprevistos podem acontecer. Além disso, as condições do banco podem ser diferentes do que você espera.

Sobretudo, lembre-se que apenas imóveis com a documentação regular são financiados pelos bancos.

Análise do imóvel

Nessa etapa, é o momento de fazer a verificação da casa ou do apartamento. Portanto, um engenheiro ou arquiteto faz a vistoria, garantindo a qualidade do imóvel. Além disso, também verificam se o preço está dentro do valor de mercado.

Quando tudo está correto, emitem um laudo permitindo o andamento do processo. Lembrando que a taxa de engenharia pode ser cobrada antecipadamente.

Análise jurídica

Toda a documentação do processo de financiamento imobiliário passa por uma análise jurídica pela equipe do banco. Lembrando que são documentos do imóvel, do comprador e do vendedor. O objetivo é garantir a segurança da transação e a preservação das partes envolvidas. Dependendo do caso, documentos extras podem ser solicitados.

Elaboração do contrato

Depois da aprovação dos documentos, o processo de financiamento imobiliário tem continuidade com a elaboração do contrato. A propósito, alguns bancos convidam os compradores para uma entrevista nessa etapa.

Assinatura do contrato

Chega o momento da assinatura, ou seja, as partes envolvidas assinam o contrato do financiamento. É provável que seja cobrada uma taxa, sendo que o valor varia conforme a instituição financeira.

Registro do imóvel

Leve os contratos assinados até o cartório de registro de imóveis. No entanto, esse serviço de registro de imóvel tem uma taxa, então informe-se sobre o valor ou peça ajuda do seu consultor. Além disso, os cartórios normalmente pedem o comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal.

Cartório de registro de imóveis

Os atos realizados no cartório de registro de imóveis se baseiam em efetuar o registro do imóvel, averbações e gerar a matrícula do mesmo. Confira detalhes de cada etapa a seguir:

Registro de imóveis

O registro determina quem são os proprietários do bem, qual a origem, localização, tamanho, descrição, entre outras informações.

Por exemplo, quando alguém compra um imóvel, é preciso obter a documentação legal do bem e dos proprietários anteriores, fazer a escritura de compra e venda em um Cartório de Notas e recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Por fim, vai até o Cartório de Registro de Imóveis para registrar a transmissão na matrícula.

Averbações

É uma alteração feita no registro do imóvel. Isso ocorre, por exemplo, quando o proprietário muda o estado civil ou quando é feita qualquer alteração referente à propriedade, podendo ser construções, demolições, venda, doação, reformas, entre outros.

Alienação Fiduciária

O processo de alienação fiduciária ocorre quando um bem fica alienado a uma instituição financeira. É o caso do empréstimo com garantia de imóvel e do financiamento imobiliário. Em ambos os casos, o imóvel fica atrelado ao banco até que a dívida seja paga. Ou seja, são operações que precisam constar no registro do imóvel.

No financiamento imobiliário, a pessoa está comprando um imóvel e esse mesmo imóvel fica alienado até que o financiamento seja quitado por completo.. Sendo assim, essa alienação deve constar no registro do imóvel.

Matrícula

É o número que se dá ao imóvel nos livros do cartório. Portanto, na matrícula consta todo o histórico do imóvel.

Por exemplo, caso queira comprar uma casa, a primeira coisa é solicitar sua matrícula. Dessa forma, você saberá quem é o atual dono da propriedade, quem foram os proprietários anteriores, se a casa está averbada ou não, se há bloqueios judiciais, quais as medidas exatas do terreno e da construção, entre tantas outras informações.

Quais os valores de taxas e emolumentos?

Cada estado possui sua própria tabela de emolumentos. Portanto, é necessário consultar os valores separadamente. Para isso, basta procurar no Google a tabela de preços do estado e do ano vigente.

Taxas de juros no financiamento imobiliário

Taxas de juros financiamento

A taxa de juros nada mais é que o lucro que as instituições têm sobre a operação e que recaem sobre linhas de crédito como cartão de crédito, cheque especial, empréstimos, financiamento, consignado, entre outros. A taxa pode ser pré-fixada ou pós-fixada, dependendo de cada produto e também do cliente.

Taxas pré-fixadas

Como o próprio nome já diz, essas taxas já são pré-definidas quando contrata o crédito, ou seja, você sabe exatamente quanto vai pagar mensalmente, sem nenhuma variação de valor na prestação. Portanto, essa taxa não depende do momento econômico do país. Porém, se o seu prazo de pagamento é de até 10 anos, a dica é optar pelas taxas pós-fixadas.

Taxas pós-fixadas

Geralmente essa taxa é mais barata do que as pré-fixadas, porém possui correção monetária conforme a economia, ou seja, é calculado pela inflação. Essa incidência se dá por indexador, sendo assim os mais utilizados no financiamento são IPCA, TR e Poupança.

Indexadores financiamento imobiliário

TR

A principal vantagem da TR (Taxa Referencial) é a estabilidade, garantindo maior segurança.

Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim. É o indexador mais procurado pela grande maioria, visto seu custo benefício de longo prazo, por ter taxas atrativas e com oscilação pouco agressiva.  

IPCA

Não tem a mesma estabilidade da TR, já que varia conforme o momento econômico do país.

No primeiro momento, o reajuste pelo IPCA parece ser atrativo e mais barato. Outro ponto que chama atenção é que nesta modalidade, alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário.

Poupança

Sofre variação conforme o índice da poupança. A princípio pode parecer atrativo, porém com o tempo as parcelas ficam mais caras.

Assista o vídeo a seguir e confira qual é o melhor indexador entre TR e IPCA:

Imposto (ITBI)

O ITBI ou Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal que deve ser pago para que o comprador de um imóvel consiga colocá-lo em seu nome.

Ou seja, para conseguir formalizar a venda e compra de um imóvel, uma das partes envolvidas deve pagar este imposto.

Para quitar este imposto você precisa ter em mãos documentos como: contrato de compra e venda, comprovante de pagamento e um formulário municipal que varia de cidade para cidade.

Ainda em tempo, de acordo com a constituição federal, o ITBI se destina para contratos “Inter vivos”. Isto é, para pessoas físicas. Em caso de pessoas jurídicas, heranças e doações, as regras são outras.

A legislação federal não deixa claro se cabe ao vendedor ou ao comprador pagar por este tributo.

Dessa forma, cabe a cada prefeitura ter uma legislação específica sobre o tema e delimitar quem deve pagar.

Apesar de ser possível fazer um acordo entre as partes e cada uma pagar metade, por exemplo, em geral é o comprador do imóvel que fica responsável por quitar o ITBI.

A legislação municipal determina se o tributo precisa ser quitado após a lavratura da escritura ou após o registro da escritura. Por isso, consulte sua prefeitura para ter acesso a essa informação.

Seguros

Tanto no SFH como no SFI existem dois seguros obrigatórios: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel).

MIP

O MIP garante que o imóvel será quitado adequadamente caso ocorra algum sinistro por morte ou invalidez permanente. Calcula-se o seguro mensalmente e ele aumenta conforme a idade do dono do imóvel.

DFI

Já o DFI cobre casos de sinistro que podem ser alagamentos, incêndios, desmoronamentos, sendo concedido o valor para recuperação conforme o dano. Isso garante ao banco que o imóvel não perca seu valor e ao cliente o conforto de contar com o seguro em caso de danos físicos.

Interveniente quitante no financiamento imobiliário

Supondo que uma pessoa esteja querendo fazer um Home Equity, mas o bem está alienado a um financiamento em outra instituição.

Aí surge uma dúvida: é possível usar o mesmo imóvel? A resposta é sim!

Em primeiro lugar, entenda que não tem como alienar o imóvel em duas instituições ao mesmo tempo. Portanto, se quiser usar o bem como garantia em um segundo processo, é preciso sair da operação anterior.

Mas como isso é possível?

A segunda instituição deve quitar o restante da dívida, ou seja, o saldo devedor não passa de uma empresa para outra. Logo, esse processo não é considerado uma transferência.

Muitas pessoas podem confundir interveniente quitante com portabilidade de crédito. Porém, na portabilidade o prazo de pagamento e valor do empréstimo não alteram, não sendo possível solicitar mais dinheiro no novo banco.

Contudo, o processo de interveniente quitante é mais flexível, já que permite alterar valores e prazos. Porém, nos dois processos a nova empresa liquida o débito para que seja possível colocar o bem em uma outra operação.

O interveniente quitante é uma ótima alternativa para quem quer vender um imóvel que ainda não está totalmente quitado ou até mesmo para quem quer refinanciar o imóvel.

Também é uma ótima alternativa caso você queira comprar um imóvel novo, mas não quer fechar negócio com o banco que financiou o empreendimento. Desse modo, você financia o bem em outra empresa e esta quita a dívida com o banco original. Porém, é preciso avaliar todos os encargos e despesas da operação para saber se realmente vale a pena.

Como financiar imóvel sendo autônomo?

Como financiar imóvel sendo autônomo

Mas saiba que é possível financiar um imóvel sendo autônomo sim!

O objetivo dos bancos é financiar imóvel para o maior número de pessoas possível. Por isso, existem várias maneiras de conseguir comprovar uma renda.

Com isso, autônomo pode financiar um imóvel desde que:

  • Apresente os 6 últimos extratos de sua conta corrente. Por isso é importante a movimentação bancária;
  • Apresente a declaração do Imposto de Renda;
  • Prepare um documento detalhando todos os trabalhos que você faz bem como serviços prestados.

Como amortizar financiamento mais rápido

Aprender a amortizar o financiamento imobiliário mais rápido é essencial para você economizar dinheiro. Acelerar o pagamento pode te trazer benefícios, por isso acompanhe a seguir as dicas de especialista.

No momento econômico atual esse pode ser o melhor negócio que você pode fazer na sua vida, quitando sua dívida o mais rápido possível.

Amortização é abater a dívida dentro do fluxo do tempo. É importante estar ciente de que a parcela é composta pela amortização + juros.

Amortização na prática

Para um melhor entendimento, vou exemplificar. Imagine um imóvel de R$ 200 mil, financiado em 360 parcelas com juros de 0,8% ao mês pela tabela SAC, ou seja, as parcelas vão diminuindo com o tempo. Desse modo, a primeira parcela é de R$ 2160,00, onde R$ 560 é amortização e R$ 1600,00 é juros do banco.

Lembrando que na tabela SAC a amortização é constante. Então, no exemplo acima, o valor amortizado sempre será de R$ 560,00. Motta explica que somente os juros variam, porque o banco aplica o capital sobre o saldo do mês atual. Por conta disso, os juros vão diminuindo com o tempo.

Supondo que a pessoa tenha R$ 4.000,00 para amortizar a dívida. O melhor a se fazer, nesse caso, é chamar o gerente do banco que te emprestou o dinheiro e diz que quer amortizar direto da sua dívida.

Sabemos que R$ 4.000,00 não daria pra pagar nem duas parcelas do financiamento (de acordo com o exemplo da parcela no valor de R$ 2160,00). Já se você dá os R$ 4.000,00 de lance no seu saldo, aí é só você dividir por R$ 560,00, dando quase 8 parcelas. Ou seja, a cada R$ 560,00 amortizado, você está “matando” R$ 1600,00 de juros. Uma proporção de 1 pra 3 ou 1 pra 4, dependendo do momento do seu contrato.

Financiar construção

Muitas pessoas pensam que somente a Caixa Econômica faz o financiamento para construção, mas a verdade é que vários bancos fazem também. Esse produto é conhecido por agregar a compra do terreno e mais a construção.

As taxas são diferentes do financiamento imobiliário. Sendo assim, a taxa é de 0,95% + IPCA, podendo parcelar até 240 meses.

No financiamento imobiliário para construção, o recurso é liberado em etapas. Desse modo, para solicitar esse crédito será necessário entregar a documentação do terreno, documentação de renda, projeto da obra e elaborar o cronograma financeiro.

Vamos supor que você vá construir uma casa de R$ 500 mil em 12 meses. Então o crédito será liberado mês a mês, ou seja, será liberado R$ 41 mil. Esse procedimento é chamado de “tranche”, podendo ser também a cada 3 ou 4 meses.

Nesse caso, para o banco ter uma garantia que a obra está em andamento, após cada mês (ou a cada 3 ou 4 meses) um engenheiro vai até a construção para certificar se o dinheiro foi realmente gasto.

Dos valores que a pessoa vai pegando, o banco vai calculando quanto vai dar até o fim. Porém, a pessoa não paga a parcela referente ao recurso total, vai pagando conforme o recurso é liberado. Do final da obra em diante que cobram a parcela de acordo com o valor total.

Confira o vídeo a seguir:

Onde fazer financiamento?

É preciso fazer muitas pesquisas antes de escolher a instituição financeira ideal para fazer o empréstimo. Por isso, muitas pessoas optam por uma assessoria especializada para ajudá-las a fechar o melhor negócio.

Contar com o auxílio de um especialista agiliza o processo, além de tirar todas as suas dúvidas sobre a operação.

Hoje em dia, existem muitas opções no mercado, porém nem todas te dão o suporte necessário e atendimento personalizado.

Nesse caso, a SejaBest conta com um time de especialistas que estão sempre prontos para te ajudar. Desse modo, estão disponíveis a todo momento, todos os dias da semana.

A SejaBest é uma fintech que oferece muitos benefícios em relação a um banco, principalmente por ser uma empresa que coloca o cliente no centro de todas as suas decisões. Confira a seguir todas as vantagens:

Diferenciais SejaBest

Portanto, é uma fintech que possui várias parcerias e por isso pode encontrar a melhor taxa para você!

Quando o assunto é a escolha da taxa, o ideal é analisar a situação do cliente para saber qual se encaixa melhor. Alguns preferem a taxa pós-fixada (varia de acordo com a economia do país), já outros preferem a pré-fixada.

Melhores bancos

Financiamento Itaú

Não existem restrições para um autônomo financiar imóvel pelo Itaú, desde que consiga apresentar todos os documentos necessários no processo. Vantagens de financiar pelo Itaú:

  • Prazo máximo de 35 anos para pagamento;
  • A operação pode ser feita em cidades menores;
  • A amortização é pela tabela SAC;
  • Os seguros obrigatórios são o MIP e DFI;
  • A taxa de juros é de 9,5% ao ano;
  • A aprovação é instantânea para quem é correntista do Itaú ou possui algum vínculo com o banco. Basta preencher os dados e já é definido um valor para o financiamento imobiliário. Assim é também no Home Equity;
  • Caso seja casado(a), só poderá compor renda com o cônjuge. Já solteiros(as) podem compor renda com qualquer pessoa sem vínculo de parentesco.

No vídeo a seguir você confere se vale a pena financiar pelo Itaú:

Financiamento Santander

É necessário apresentar todos os documentos solicitados pelo banco. Assim, é possível financiar um imóvel mesmo sendo autônomo. Vantagens de financiar pelo Santander:

  • Oferta de crédito maior em cidades menores;
  • Prazo máximo de 35 anos para pagamento;
  • A amortização é pela tabela SAC;
  • MIP e DFI são seguros obrigatórios;
  • O CET (Custo Efetivo Total) é menor, pois os seguros são mais baratos;
  • A taxa mínima de juros é de 9,99% ao ano;
  • Pode compor renda com até 2 pessoas, sem grau de parentesco necessariamente.

Financiamento Inter

As características do Inter se assemelham muito com o Itaú. Confira a seguir:

  • Prazo máximo de 30 anos para pagamento;
  • A operação pode ser feita em cidades menores, desde que esteja dentro da área de atuação do banco;
  • A amortização é pela tabela SAC;
  • MIP e DFI são seguros obrigatórios;
  • A taxa mínima de juros é de 9,4% ao ano;
  • Caso seja casado(a), só poderá compor renda com o cônjuge. Já solteiros(as) podem compor renda com qualquer pessoa sem vínculo de parentesco.

Confira o passo a passo do financiamento no Inter:

Para entender melhor sobre financiamento imobiliário, assista o vídeo a seguir:

Tem interesse no financiamento imobiliário?

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